Прежде всего приведем важнейший универсальный принцип купли-продажи недвижимости: государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, в установленных законом случаях без госрегистрации право не считается возникшим, а сделка – заключенной.
Более того, принятое государственным регистратором решение не может быть отменено никаким вышестоящим руководством.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество (как и отказ в государственной регистрации прав) может быть оспорено только в судебном порядке.
Соответствующий законодательству договор продажи недвижимого имущества определяет права и обязанности сторон данного договора.
Сам же договор продажи жилых помещений должен иметь ряд обязательных составляющих:
целевой характер использования жилища
невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон
возможность использовать жилое помещение как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником
в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении
необходимость государственной регистрации договора.
Права сторон договора продажи недвижимого имущества взаимообусловлены и корреспондируют с обязанностями.
Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества — продавец требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
В традиционные обязанности продавца входит:
передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи, если предметом договора является недвижимое имущество жилого назначения
возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине продавца
не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче недвижимого имущества.
Покупатель вправе:
в случае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости
в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться от исполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость денежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимости признаются:
а) неустранимые недостатки,
б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени,
в) недостатки, выявляемые неоднократно,
г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения
требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основании передаточного акта или иного документа о передаче
в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требовать возмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации. При этом возмещение убытков не освобождает сторону от исполнения обязанности по государственной регистрации договора.
Покупатель обязан:
уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки, установленные договором
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации договора продажи
не уклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаче недвижимости)
возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации по вине покупателя.
Стоит еще раз подчеркнуть, что у приобретателя недвижимости право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.
Поэтому основной обязанностью продавца предпочтительнее считать обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью.
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области